Hrubý výnos je jen první číslo, které může klamat
Pořízení investičního bytu patří v Česku dlouhodobě k nejčastějším způsobům, jak lidé ukládají peníze. Zvlášť v době, kdy jsou úrokové sazby, inflace i ceny nemovitostí předmětem neustálé pozornosti, zní představa pravidelného nájmu velmi přitažlivě. Jenže samotný hrubý výnos, tedy poměr ročního nájemného k pořizovací ceně bytu, bývá jen orientační údaj. Skutečný obrázek ukáže teprve čistá výnosnost po odečtení všech nákladů.
Typický příklad: byt za 5 milionů korun, který vydělá 22 tisíc korun měsíčně na nájemném, dává hrubý roční příjem 264 tisíc korun. Na první pohled jde o 5,28 procenta ročně. Jenže z této částky je potřeba odečíst daň, fond oprav, pojištění, servis, možné výpadky nájmu i náklady na správu. Čistý výnos se pak může dostat klidně pod čtyři procenta, někdy i níž.
Právě proto odborníci upozorňují, že při investici do bytu je nutné počítat nejen s cenou nemovitosti, ale i s tím, jak dlouho bude byt obsazený, v jakém je technickém stavu a kolik peněz spolyká jeho provoz. Bez těchto údajů je každé srovnání s jinými investicemi nepřesné.
Jak se počítá čistá výnosnost v praxi
Základní vzorec je jednoduchý: čistý roční výnos = roční nájemné minus veškeré náklady. Výsledek se pak vydělí celkovou investicí do nemovitosti a vynásobí stem. Důležité je počítat s částkou, kterou investor skutečně zaplatil, tedy nejen s kupní cenou, ale často i s daní z nabytí už sice v Česku nepočítáme, zato ale s poplatky za právní služby, financování nebo vybavení bytu ano.
Modelový příklad může vypadat takto:
- kupní cena bytu: 5 000 000 Kč
- roční nájemné: 264 000 Kč
- správa a administrativa: 12 000 Kč ročně
- fond oprav a běžné provozní náklady: 24 000 Kč ročně
- pojištění nemovitosti: 3 000 Kč ročně
- průměrná rezerva na opravy a vybavení: 15 000 Kč ročně
- měsíční výpadek nájmu v roce: 22 000 Kč
V takovém případě jsou roční náklady 76 tisíc korun a čistý příjem 188 tisíc korun. Čistá výnosnost pak vychází na 3,76 procenta ročně. Pokud investor byt financuje hypotékou, musí navíc do kalkulace přidat splátky úroků a případné poplatky banky. U nemovitostí pořízených na úvěr je proto důležité oddělit výnosnost majetku a výnosnost vlastního kapitálu.
Rozdíl mezi hrubou a čistou výnosností nebývá marginální. U menších bytů v dobré lokalitě může hrubý výnos vycházet kolem pěti procent, ale po započtení všech položek se reálná výnosnost často pohybuje mezi třemi a čtyřmi procenty. U starších bytů nebo při vyšší zadluženosti může být ještě nižší.
Které náklady investoři nejčastěji podceňují
Nejčastější chybou bývá vynechání položek, které nejsou na první pohled vidět. Mnoho lidí počítá pouze s nájemným, fondem oprav a daní z příjmu. Skutečné náklady jsou ale širší a u některých bytů mohou tvořit i desítky tisíc korun ročně.
Mezi nejdůležitější patří:
- fond oprav a zálohy do SVJ – u starších domů může jít i o několik tisíc měsíčně
- pojištění bytu a odpovědnosti – často sice jen stokoruny měsíčně, ale v součtu za roky jde o významnou částku
- opravy a obměna vybavení – malování, spotřebiče, podlaha, nábytek
- prázdné měsíce bez nájemníka – i jeden měsíc ročně výrazně snižuje výnos
- provize realitní kanceláři nebo správci – zejména při hledání nového nájemníka
- daň z příjmu – podle zvoleného režimu zdanění a uplatněných výdajů
U bytů v novostavbě bývají provozní náklady zpočátku nižší, ale investoři často zapomínají, že po několika letech začnou přicházet první větší výdaje. U starších bytů zase mohou být vyšší náklady na energie, opravy stoupaček, oken nebo kuchyňské linky. V praxi se proto vyplatí počítat s roční rezervou alespoň ve výši 1 až 2 procent hodnoty nemovitosti, zejména u bytů starších než 15 let.
Další častý omyl souvisí s daní. Někteří vlastníci pracují s nájemným „na ruku“ nebo započítávají jen hrubý příjem bez odvodu daně. V legálním a realistickém výpočtu ale musí být daň součástí kalkulace. U fyzických osob se příjmy z nájmu zdaňují podle pravidel zákona o daních z příjmů, přičemž lze uplatnit buď skutečné výdaje, nebo paušální postup podle typu příjmů a situace poplatníka.
Proč lokalita a stav bytu mění výnos víc, než se zdá
Stejný byt v centru velkého města a na okraji menšího okresního města může mít zcela odlišnou návratnost. V atraktivních lokalitách jsou sice vyšší pořizovací ceny, ale obvykle i stabilnější poptávka, kratší doba neobsazenosti a menší riziko neplatičů. Naopak levnější byt nemusí znamenat lepší investici, pokud je dlouhodobě hůř pronajímatelný nebo vyžaduje vysoké opravy.
Podle realitních makléřů a investorů bývá důležitý nejen měsíční nájem, ale i poměr ceny a nájmu. Pokud byt stojí 6 milionů korun a přinese 25 tisíc měsíčně, hrubý výnos je 5 procent. Když ale stejný nájem nabídne byt za 4,2 milionu korun, hrubý výnos vyskočí na 7,1 procenta. Po odečtení nákladů může být rozdíl mezi oběma nemovitostmi stále výrazný, i když se jejich provozní náklady liší jen mírně.
Stav bytu ovlivňuje výnosnost i nepřímo. Zrekonstruovaný byt se pronajme rychleji a často za vyšší cenu, ale vstupní investice je vyšší. Naopak byt v původním stavu může být levnější na koupi, jenže nájemníci budou očekávat nižší nájemné a vlastník musí dříve investovat do rekonstrukce. Kdo koupí levně, ale za dva roky vyměňuje kuchyň a podlahy, nemusí na tom být lépe než kupující dražšího, ale připraveného bytu.
Jak si spočítat reálný výnos před koupí
Nejspolehlivější je vytvořit si vlastní jednoduchý model, který bude počítat s pesimističtější variantou. Odborníci doporučují vycházet z průměrného, nikoli maximálního nájemného a počítat alespoň s jedním měsícem neobsazenosti ročně. Součástí kalkulace by měla být i rezerva na opravy, která se u bytů v dobrém stavu často pohybuje mezi 10 a 20 tisíci korunami ročně, u starších bytů více.
Praktický postup může být tento:
- sečíst kupní cenu a všechny vstupní náklady
- odhadnout reálné roční nájemné, nikoli optimistický strop
- odečíst pravidelné platby do SVJ a fond oprav
- přidat pojištění, správu, daň a rezervu na opravy
- zapracovat nejméně jeden měsíc bez nájemníka za rok
- výsledek vydělit celkovou investicí a přepočítat na procenta
Pokud investor používá hypotéku, je vhodné spočítat dvě čísla: čistý výnos z nemovitosti jako takové a výnosnost vlastních vložených peněz. U úvěrového financování může být návratnost vlastního kapitálu vyšší, ale jen za cenu rizika, že při poklesu nájmu nebo růstu sazeb se investice dostane do mínusu. Proto je u zadluženého bytu důležité sledovat i to, zda nájem pokryje splátku úvěru včetně rezervy.
Co ukáže srovnání s jinými investicemi
Reálná čistá výnosnost investičního bytu se v českých podmínkách často pohybuje kolem tří až pěti procent ročně, v závislosti na lokalitě, stavu nemovitosti a způsobu financování. To je číslo, které je potřeba porovnávat s alternativami: termínovanými vklady, státními dluhopisy, fondy nebo akciemi. Nemovitost má výhodu v tom, že jde o hmotný majetek a často chrání před inflací, zároveň ale nese rizika neobsazenosti, oprav i nízké likvidity při prodeji.
Pro běžného kupujícího je klíčové nepodlehnout dojmu, že byt „sám vydělává“. Ve skutečnosti vydělává jen tehdy, když je správně vybraný, dobře pronajatý a investor má přesně spočítané všechny výdaje. Kdo si před podpisem smlouvy připraví realistickou kalkulaci, často zjistí, že rozdíl mezi dobrým a špatným nákupem nedělají stovky tisíc na ceně, ale desetitisíce ročně na provozu a obsazenosti.
